QUEM DÁ MAIS?

O GLOBO, 30/5/2010, Suplemento Morar Bem


Mercado de leilões atrai um público cada vez maior no Rio

Flávia Monteiro

Quem pretende comprar um imóvel esbarra hoje na escassez de oferta. Por tabela, se depara com preços nas alturas. Nesse cenário, os leilões se tornam uma boa alternativa, ainda que de risco. Os judiciais, em particular, têm atraído um público cada vez maior. De 2007 — quando realizou os primeiros leilões coletivos de imóveis em dívida com a prefeitura — até 2009, a Procuradoria Geral do Município (PGM) registrou uma alta de 47% na arrecadação. Um sinal claro do aumento das arrematações. De janeiro a abril deste ano, quando aconteceu o primeiro leilão, o crescimento foi de 40% em relação ao mesmo período de 2009.

A previsão para 2010 é de que dois mil imóveis sejam leiloados. São unidades (residenciais e comerciais) e terrenos espalhados por todas as regiões do Rio.

— Com o tempo, surgiu a necessidade de dar mais transparência ao processo. Dessa forma, optamos por fazer leilões coletivos, e o resultado foi positivo.

Começamos em 2007, com 25 imóveis indo a pregão no mesmo dia. No ano passado, chegamos a 1.007, e a previsão para 2010 é a realização de quatro leilões, com cerca de 500 imóveis cada — diz o procurador-geral do município Fernando Dionísio.

Pagamento deve ser feito à vista

No leilões judiciais da PGM, o pagamento tem que ser à vista. Não há a opção de financiamento, como acontece nos pregões realizados por bancos. Ainda durante o leilão, o arrematante deixa dois cheques, um no valor do imóvel adquirido e outro referente à comissão do leiloeiro, que é de 5% do valor do negócio.

Uma semana depois, os cheques são depositados na conta judicial da Vara de Fazenda. A arrematação é então analisada e homologada por um juiz que, em seguida, concede uma ordem judicial que, junto com o auto de arrematação, serve para transferir o imóvel para o nome do novo proprietário no Registro Geral de Imóveis. Em média, esse processo leva cerca de um mês.

Os leilões são realizados em duas praças. Na primeira, os lances devem ser superiores ao valor de avaliação do imóvel. Aqueles que não forem vendidos vão novamente a pregão na segunda praça. Nesse caso, a arrematação poderá ocorrer por qualquer valor, desde que não seja inferior a 50% da avaliação do imóvel. Em abril, o primeiro leilão do ano reuniu no auditório da Emerj, no Centro,

cerca de 500 pessoas, entre marinheiros de primeira viagem e os chamados “profissionais de leilão”, gente que faz dos pregões uma fonte de renda. Na primeira categoria estava o analista de sistemas Rogério Moutinho, que arrematou por R$ 40 mil um imóvel de 70 metros quadrados no Engenho Novo: — O meu irmão mora no prédio ao lado e me passou todas as informações que conseguiu sobre o imóvel. Estou ciente de que existe uma dívida de condomínio, mas nada que assuste. Sou síndico do prédio onde moro e sei que não é difícil negociar esse tipo de dívida.

A decoradora Ângela Josette já comprou, por conta própria, dois imóveis como investimento.

— Antes de vir para o leilão, faço uma pesquisa para levantar todas as dívidas do imóvel. Como a relação das unidades fica disponível na internet, é possível conseguir esses dados com uma certa facilidade. Há quem arrisque, mas esse não é o meu caso — diz Ângela.

O advogado Luiz Fernando Carnaval, por sua vez, frequenta leilões em busca de imóveis para seus clientes. Vira e mexe, quando a oportunidade é boa, ele aproveita.

Foi o caso do apartamento de 68 metros quadrados, no Engenho Novo, arrematado por R$ 27.500:

— Zona Sul, Centro e Tijuca são as regiões mais procuradas. Mas, fora desse eixo, também é possível fazer grandes investimentos. Alguns imóveis são vendidos por 30% ou até 40% do valor de mercado. E depois é possível vendê-lo com um lucro que pode chegar a 70, 80%.

O cadastro do leiloeiro público Edgar Carvalho Júnior, que há mais de 20 anos comanda pregões na área imobiliária, tem cerca de 15 mil interessados em imóveis residenciais: — Nos últimos anos, cresceu muito o interesse de pessoas comuns.

Os lances estão tendo uma disputa maior, o que dá mais segurança ao processo. Antes, só os investidores compravam em leilões — diz.

A compra de imóvel em leilões costuma ser mais lucrativa para quem pretende revendê-lo. Isso porque, embora os preços sejam mais baixos, as opções são restritas. Ou seja, só com muita sorte é possível encontrar o imóvel dos sonhos.

Para os estreantes em leilão, o economista-chefe do Secovi-SP, Gustavo Petrucci, dá algumas dicas.

O primeiro passo, afirma, é checar a localização do imóvel. E reunir o maior número de informações possíveis, tais como o estado das instalações elétrica e hidráulica; e os valores de mercado da unidade e os de vendas feitas recentemente na vizinhança. Nesse caso, vale apelar para o porteiro ou algum morador do prédio.
Cuidados a tomar

AJUDA EXTRA: A assessoria de um advogado é indispensável.

ASSISTA A LEILÕES: Aprenda com quem está comprando. Os imóveis mais disputados provocam mais lances de imediato. Aqueles sem nenhum lance podem estar em mau estado ou atolado em dívidas.

LEIA O EDITAL: É o documento básico para quem pretende comprar um imóvel em leilão e, portanto, deve ser lido com atenção. Traz todas as características da unidade e sua situação burocrática.

FICHA COMPLETA: O candidato à arrematante deve levantar a situação fiscal do imóvel. Se há dívidas de IPTU e cotas de condomínio em atraso, por exemplo.IMÓVEL OCUPADO: É sinônimo de dor de cabeça. Quem arremata imóvel nessas condições costuma esperar, em média, um ano para a desocupação.

LEILÃO ON-LINE COMO UMA NOVA OPÇÃO DE VENDA
Previsão de lance inicial 20% abaixo do valor de mercado

Em fase de formatação, um projeto do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), em parceria com as unidades regionais do Creci, prevê o uso de leilões on-line como mais um instrumento de compra e venda de imóveis.A ideia, segundo o presidente do Cofeci, João Teodoro da Silva, é que o imóvel seja colocado à venda com o preço 20% abaixo do valor de mercado. A princípio, diz, esse critério pode assustar os proprietários. Mas, na prática, ele garante que a realidade é outra:

— No calor da disputa, essa margem será facilmente coberta ou até superada. Ainda mais se levarmos em conta que, hoje, a oferta não consegue suprir a demanda, que é crescente.

Objetivo é criar um sistema único para todo o país

Além de ser um facilitador para quem precisa vender um imóvel com urgência, o objetivo do leilão on-line é facilitar a vida de quem pretende comprar ou vender um imóvel em outro estado, por meio de um sistema único para o país.

Antes de ir a leilão, o imóvel ficará aberto à visitação durante um período determinado.

Mas quem preferir pode acessar, no próprio site do leilão, um boletim que informará as condições da unidade.

O corretor responsável pela captação do imóvel receberá uma comissão, ainda a ser definida. Já o pagamento do leiloeiro — cuja comissão gira em torno de 5% — será paga pelo comprador.