Valorização de imoveis. e os pobres tiremo-os das favelas

Revista Conjuntura da Construção, Ano IX, Número 3, Setembro de 2011 CRÉDITO IMOBILIÁRIO BOLHA? QUAL? POR QUÊ? A valorização de imóveis tem causado apreensão em alguns analistas. Mas isso não seria um efeito colateral do crescimento? Edney Cielici Dias e Ana Maria Castelo O Brasil vive um momento singular no cenário econômico mundial. Isso é difícil de ser assimilado, sobretudo para aqueles que sofreram com o baixo desempenho econômico nos anos 80-90. É natural e salutar que isso ocorra, pois certa dose de ceticismo e uma postura defensiva são o chá de camomila e a canja de galinha do planejamento econômico. Mas a insistência em um catastrofismo fácil gera mais calor do que luz, para usar um bordão caro ao ex-ministro Delfim Netto, o mais notável arauto do desenvolvimentismo realista. Volta e meia fala-se em “bolha” em um tom ameaçador do mercado imobiliário. Mas o que ocorre que possa a ser qualificado de perigoso? E, ainda, o que se entende por bolha? Este artigo traz alguns subsídios para as respostas a essas duas questões. Recurso e recursos Primeiramente, os fatos. A melhoria institucional e do ambiente macroeconômico trouxe uma enxurrada de dinheiro para o país, o que não é novidade, e não há indícios de alteração disso. É certo que esse fluxo requer uma condução prudente da política econômica, especialmente por seu reflexo no câmbio, mas não é caso de entrar nessa questão aqui. Há dinheiro a ser aplicado no país, e o mercado imobiliário passou a ser uma das opções do capital externo, que buscou o setor investindo diretamente nas ações de empresas que abriram seu capital ou ainda por meio de parcerias com empresas. Grandes investidores internos, como os fundos se pensão, também procuraram o mercado imobiliário se dirigindo, especialmente, para o segmento de imóveis corporativos. Nos últimos anos, como também não é novidade, o Brasil saiu da pré-história do crédito habitacional. Este não chegava a 2% do PIB no início deste século e em 2011 já atingiu 5,2% do PIB. Um avanço e tanto, mas algo modesto quando confrontados com os 12,5% do México, os 15% do Chile e, num patamar de Primeiro Mundo, os 65,5% dos Estados Unidos. Trata-se de um crédito que democratiza, tornando-se paulatinamente acessível a famílias de menor renda. Os recursos da poupança contribuíram muito para essa evolução. E o Programa Minha Casa, Minha Vida, ao adicionar um montante decisivo de subsídios aos financiamentos, tornou-se um marco importante nessa trajetória, pois permitiu a inserção de mais famílias no mercado. O novo cenário imobiliário, seja no mercado corporativo ou habitacional, representou uma mudança de patamar em um tempo relativamente curto, o que trouxe uma enorme pressão sobre preços de terrenos e, por conseguinte, no valor do metro quadrado em grande parte das cidades, médias ou grandes. Indicadores de valorização imobiliária ainda são novidades no Brasil. O Índice Geral Mercado Imobiliário Comercial (IGMI-C) da FGV mostra que entre dezembro de 2010 e dezembro de 2004, a valorização média desses imóveis foi de 242%, como resultado do crescimento econômico e da maior procura dos investidores. O IGMI-R, que vai acompanhar a valorização dos imóveis residenciais ainda não está disponível, mas o aumento de preços nos últimos cinco anos é bastante evidente por todo país. No entanto a valorização não está sendo alimentada pela crença que será sequencialmente maior no futuro – o que poderia ser perigoso. (Nas palavras do economista Joseph Stiglitz:  “Se a razão de os preços estarem altos hoje é somente porque os investidores acreditam que o preço de venda será maior no futuro – quando os fundamentos não parecem justificar esses preços –, então a bolha existe”). Nos primeiros meses de 2011, houve uma desaceleração das vendas de imóveis e nos preços, o que alimentou ainda mais a desconfiança em relação à existência da bolha. No entanto, é improvável que os preços caiam. Talvez eles não subam no ritmo que vinham subindo. Mas, de fato, há ainda uma enorme demanda potencial que começa a se expressar em demanda efetiva. Portanto os preços dos imóveis tenderão a crescer até que a oferta venha suprir o mercado, como prega a mais básica das interpretações. De todo modo, cabe então um aviso aos demandantes: o mercado imobiliário brasileiro tenderá a ficar aquecido por um bom tempo. Porém é preciso distinguir a dimensão ganho futuro na perspectiva de investimento e o ponto de vista de quem procura um imóvel para morar. Para esse último, é uma oportunidade que gerará sempre uma poupança futura. Para o primeiro, cabe sopesar exatamente as opções de investimento – o que é parte do negócio. Há oportunidades e riscos, como só em uma economia capitalista. Adicionalmente, economia brasileira consolida uma maturidade institucional, em que regras críveis de mercado são combinadas por uma grande rede de programas de proteção social. Portanto há um modelo novo de país. Precisão por favor Feitas as ponderações acima, certamente haverá quem insista na tecla da “bolha” como ameaça difusa e onipresente, um inimigo secreto à espreita. Mas o que entender por bolha? Se for a valorização que ora ocorre, não há nada que se possa fazer sem alterar as regras do jogo capitalista. Em uma perspectiva não excessivamente radical, cabe aos governos uma legislação mais democrática da terra, criando mecanismo que inibam a especulação – o que é particularmente importante para os empreendimentos de habitação de interesse social. A “bolha”, nessa acepção, há que ser resolvida pelo mercado e por sinalização institucional dos governos. Mas há uma acepção mais ameaçadora para “bolha”. No caso se refere ao que ocorreu no mercado norte-americano, na crise do subprime. Entre 2001 e 2006, o mercado americano de hipotecas contratou em média cerca de US$ 3 trilhões em novas operações por ano.1 Esse movimento extraordinário foi possível graças à baixa taxa de juros prevalecente no período e ao desenvolvimento de inovações “liberalizantes” por parte das instituições financeiras, que tornaram o crédito mais rápido e acessível. Com isso houve a incorporação ao mercado de muitas famílias que até então eram consideradas de alto risco de crédito. O efeito desse movimento sobre os preços dos imóveis foi expressivo: entre 1997 e 2006 o índice nacional de imóveis, S&P/Case-Schiller, registrou alta de 124%. No entanto cabe, nesse caso, ressaltar que o processo desandou para uma ciranda financeira. Disseminou-se a concessão  de crédito sem critérios, baseado em endividamento crescente. Investia-se porque se acreditava que o preço seria ainda maior logo mais adiante e os créditos eram passados para frente com a securitização. Até prova em contrário, isso não ocorre no Brasil. A taxa de inadimplência – atraso de mais de 3 prestações – dos empréstimos concedidos a partir de 2007 com base na alienação fiduciária, não atinge 1,2% dos contratos. Aliás, a instituição da alienação fiduciária nos contratos de financiamento habitacional trouxe mais segurança ao investidor e mais prudência às famílias. Cabe sempre a ressalva de que o preço da responsabilidade é a eterna vigilância. A propósito, foi a higidez do sistema financeiro brasileiro um dos fatores mais distintivos do desempenho do país na crise mundial de 2008-2009. Portanto o dinheiro que jorra hoje no mercado brasileiro não é atraído apenas pelos juros altos, mas pela credibilidade do mercado financeiro nacional. O dinheiro “fácil” não é tão fácil assim. De forma geral, os analistas do mercado de crédito imobiliário argumentam que não é da cultura do brasileiro médio a especulação com imóvel. As pessoas compram para morar e usam para isso o FGTS e mesmo subsídios, o que diminui em muito o risco de crédito. Adicionalmente, não existem mecanismos sofisticados de alavancagem de dívidas como nos Estados Unidos. Portanto a forma mais letal de bolha parece por ora fora de questão. Desafios do crédito Elogie-se a cautela, mas dispense-se o terror. O fato é que hoje o crédito habitacional depende fundamentalmente do FGTS e da poupança. Assim, seja por defeito ou virtude, o sistema de crédito habitacional do país carece de novas fontes de recursos e precisar atrair mais investidores. A taxa de juros excessivamente elevada da economia dificulta um novo salto do mercado imobiliário, que coloque o país em posição mais próxima a do Chile ou México, por exemplo. Com a mudança desse cenário, é natural que as perspectivas de crescimento do mercado habitacional atraiam um maior número de investidores. Conseguir captar mais recursos sem expor o mercado de crédito habitacional a riscos sistêmicos é um dos grandes desafios dos próximos anos. 1 Torres Filho, E. T., Entendendo a crise do subprime. Visão do desenvolvimento, no 44, BNDES, 2008.