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Revista do SFI
Número 25 – 2007
CHILE: MODELO EXEMPLAR PARA A BAIXA RENDA
JOSÉ PEREIRA GONÇALVES
Superintendente técnico da Abecip
O crédito imobiliário no Brasil voltou a desempenhar papel importante no cenário nacional, com o volume de recursos e o número de unidades atingindo números muito positivos, que se aproximam dos tempos áureos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Em 2007, as operações com recursos captados em contas de poupança deverão ficar em torno de R$ 17 bilhões, cuja concretização representará crescimento de 80% em relação aos R$ 9,34 bilhões contratados em 2006. As operações de crédito para a aquisição de moradia com recursos do FGTS, por sua vez, deverão alcançar R$ 6,85 bilhões. Assim, entre recursos provenientes das contas de poupança e do FGTS, o mercado contará com quase R$ 24 bilhões.
A expansão do crédito tem como principais determinantes a estabilidade econômica, que possibilitou a redução dos índices que corrigem dívidas e prestações para níveis bastante reduzidos — entre 2001 e 2006, a média anual de variação da TR ficou em 2,7% - enquanto a média anual dos principais indicadores da inflação situou-se próxima a 10%, possibilitando a obtenção de ganhos reais de salário. Estes fatores fizeram que os tomadores de crédito tivessem melhores condições de pagar pontualmente as prestações.
Outra determinante foi a adequação da legislação, com a edição de Lei 10.931/2007 — conhecida como marco regulatório do mercado imobiliário — que introduziu importantes dispositivos no arcabouço jurídico brasileiro: 1) o patrimônio de afetação, que ampliou a segurança daqueles que adquirem imóveis durante a fase de produção; 2) a alienação fiduciária, que foi consolidada; e 3) o incontroverso, que foi instituído para moralizar as demandas judiciais daqueles que vinham utilizando a Justiça como instrumento para adiar o pagamento de dívidas.
O resultado da conjunção da estabilidade econômica com a melhoria na segurança das operações foi a flexibilização, pelos agentes financeiros, das condições de crédito, que passaram a ser oferecidas aos tomadores de crédito. Os prazos foram ampliados e já chegam a 30 anos; os juros foram reduzidos; e o valor dos empréstimos em relação ao valor dos imóveis foi ampliado.
A principal conseqüência dessa flexibilização foi a ampliação do número potencial de tomadores de crédito, tendo em vista que a prestação passou a caber no bolso de maior número de famílias. Com isso, os agentes que atuam no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), captando recursos em contas de poupança para fazer financiamentos imobiliários, passaram a atender a famílias com renda cada vez mais baixa e, por sua vez, a ampliação do valor do financiamento em relação ao valor do imóvel atenuou o problema da falta de poupança necessária para fazer frente à parcela paga à vista.
Os números relativos às operações que vêm sendo contratadas permitem concluir que para as famílias com renda superior a cinco salários mínimos, o momento atual é um dos mais propícios para o acesso ao crédito imobiliário, tanto com recursos originários das contas de poupança como do FGTS.
O grande problema continua sendo a busca de alternativas para viabilizar o acesso à moradia das famílias com renda inferior a cinco salários mínimos, com destaque para o grupo formado por famílias com renda inferior a três salários mínimos, que concentram cerca de 90% do déficit habitacional apurado pela Fundação João Pinheiro.
As elevadas disponibilidades que o FGTS gerou ao longo dos últimos anos possibilitou que o Conselho Curador do Fundo a cada ano aloque um determinado valor para ser usado a título de subsídio — em 2007 esse montante chegou a R$ 1 bilhão 830 milhões — como forma de viabilizar a alocação de recursos onerosos para famílias com renda em torno de cinco salários mínimos tenha condições de adquirir uma moradia mais compatível com suas necessidades.
Paralelamente, alguns mecanismos já foram implementados pelo governo federal com o objetivo de alocar recursos para as camadas mais pobres da população, como é o caso do Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social (PSH) e do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (Fnhis).
Apesar da existência desses dois programas, tanto em função cio déficit habitacional já existente de cerca de 7,9 milhões de moradias e também devido às necessidades a serem atendidas nos próximos anos, é consenso entre os vários segmentos que têm abordado o assunto de que haverá necessidade de se encontrar formas de ampliar o volume de subsídios ou encontrar meios de possibilitar que o crédito imobiliário chegue aos mais carentes.
O atendimento dessa carência tem sido objeto de preocupação, tanto de integrantes do governo como da iniciativa privada que não têm medido esforços para encontrar formas de atender esse público procurado utilizar experiências de êxito obtidas no passado e também conhecer como outros países conseguiram equacionar esse problema.
Em junho de 2007, o Ministério das Cidades em convênio com a Minurvi, que é uma organização de coordenação e cooperação intergovernamental dos países da América Latina e do Caribe e possui entre seus objetivos a promoção de relações de cooperação horizontal entre seus membros, coordenou uma missão que foi ao Chile conhecer o modelo que lá foi implementado, cujos resultados estão conseguindo reduzir o déficit habitacional daquele país.
A missão brasileira contou com a participação dos seguintes integrantes do Conselho das Cidades, incluindo representantes do Ministério das Cidades, Abecip, CNF, Caixa Econômica Federal e ABCP.
O programa contou com reuniões no Ministério da Vivenda e Urbanismo (Minvu) e visitas a agentes financeiros que fornecem crédito imobiliário, incluindo Banco do Estado, banco público, semelhante à Caixa Econômica Federal, que opera em condições de mercado, não tendo qualquer responsabilidade pela implementação dos programas sociais. No Chile, os programas sociais são coordena dos e implementados pelo Minvu. Também foi feita visita ao Banco de Desenvolvimento, banco privado que tem forte atuação no crédito imobiliário.
Também foi feita visita a uma cooperativa de crédito imobiliário (Conavicoop) que atua há mais de 30 anos (existem 8 dessas empresas no Chile). Essa cooperativa faz toda a organização do projeto, incluindo a contratação da construção e a análise das pessoas que terão acesso ás moradias.
E claro que o Brasil e o Chile são dois países muito diferentes, mas quando de fala em buscar formas de viabilizar o acesso da moradia às camadas da população de menor renda, a experiência chilena nos fornece importantes informações como veremos a seguir.
DADOS GERAIS SOBRE O CHILE
• População: cerca de 15 milhões de pessoas
• Crescimento demográfico: 1,2% ao ano
• 87% da população estão em áreas urbanas
• Há 4,14 milhões de domicílios
• 91% dos domicílios estão conectados à rede pública de água
• 90% dos domicílios estão conectados à rede de esgotos
• 97% dos domicílios estão conectados à rede energia elétrica
• 73% dos domicílios são próprios
• 1,1 milhão de unidades era o déficit habitacional em 2006, sendo 420 mil de novas moradias (em 1990 era de 1 milhão) e 680 mil moradias inadequadas
• 3,2% da população está abaixo da linha de indigência (em 1990, era 13%)
• 10,5% da população está entre a linha de indigência e a linha de pobreza (em 1990, era 25,6a/)
• Entre 1997 e 2006, a média anual de novas construções foi de 120 mil unidades, sendo que 93 mil unidades anuais contaram com algum tipo de subsídio governamental.
• Recursos orçamentários para 2007: US$ 720 milhões
O sistema chileno de subsídios — O modelo de subsídios do Chile (chamado de Fondo Solidário de Vivienda — FSV) se destina ao atendimento das famílias classificadas como os 40% mais pobres que integram a população, segundo pesquisa censitária, semelhante à POF do Brasil (Pesquisa de Orçamento Familiar). Apesar do nome, o FSV não é um Fundo na sua essência, mas uma rubrica no orçamento da união.
Os 20% mais pobres são atendidos pelo FSV 1, cuja poupança mínima é de 10 UF, têm acesso à mo radia sem a necessidade de crédito, adquirindo a habitação com recursos poupados durante um determinado período e subsídios fornecidos pelo Governo Federal. A poupança prévia é condição necessária para que as famílias tenham acesso à moradia com subsídios e crédito.
A não concessão de crédito para esse grupo de pessoas tem como principais justificativas os custos que o adquirente passará a ter ao passar a ocupar a moradia, como é o caso dos encargos com luz, água etc. Além disso, também se considera que o custo de administração dos contratos não justifica a implementação de uma rotina para cobrar a prestação mensalmente. O esforço do adquirente para a aquisição da moradia é reconhecido pela poupança feita previamente.
Os 20% seguintes aos mais pobres são atendidos pelo FSV II, cuja poupança mínima é de 20 UF, têm acesso à moradia utilizando a poupança prévia, o subsidio e o crédito tomado junto ao mercado, segundo soa capacidade de endividamento.
Não existe obrigatoriedade de contrapartida de governos municipais, mas alguns participam para melhorar a qualidade das unidades a serem construídas.
CONDIÇÕES PARA RECEBER SUBSÍDIO
• Ter uma conta de poupança para habitação, aberta em qualquer instituição, com o montante mínimo definido pelo Ministério da Vivenda e Urbanismo - Minvu, em função do subsídio pretendido.
• Estar inscrito no Registro Único de Postulantes do Minvu;
• O postulante, seu cônjuge e o grupo familiar a que pertence não sejam proprietários de um bem de raiz e não terem feito uso do subsídio.
• O modelo de subsídio procura incentivar quem faz maior esforço de poupança e também considera as características cio grupo familiar do pretendente, conforme a seguir:
Montante de poupança
• 1 ponto para cada LTF (Unidade de Fomento) que supere a poupança mínima exigida. Cada UF vale cerca de US$ 35 (junho de 2007);
Saldo médio na poupança
• 15 pontos no caso em que o saldo médio semestral anterior à postulação do subsídio seja igual ou superior a 2/3 do saldo registrado na conta no momento da postulação;
• 15 pontos no caso em que o penúltimo saldo médio semestral anterior à postulação do subsídio seja superior a 1/3 do saldo registrado na conta no momento da postulação;
Grupo familiar
• 15 pontos por cada membro do grupo que o postulante ao subsídio é responsável;
• 15 pontos adicionais se o postulante é mãe, pai solteiro ou pai viúvo que tenham filhos reconhecidos com encargos familiares;
• 15 pontos adicionais se o postulante ou um ou mais membros integrantes do grupo familiar estiveram inscritos no Registro Geral de Desaparecidos.
Antiguidade
•1 ponto para cada mês calendário de antiguidade da inscrição no Registro de postulação ao subsídio.
Os grupos de postulantes a subsídios são organizados por Entidade de Gestão Imobiliária e Social (Egis) que organizam as pessoas, (o Minvu orienta para que o grupo de participantes tenha entre 10 e 150 famílias) fazem a primeira analise, incluem o nome no cadastro geral e definem o local onde o projeto vai ser desenvolvido.
As Egis devem ser cadastradas no Minvu, que é quem remunera os serviços que executam, e apresentar capital definido pelo Minvu para operar no sistema.
Tipos de subsídio
• 1 - Para complementar o preço do imóvel
• Unidades com valor de até 1000 UF ou US$ 35,1 mil: Subsídios = US$ (9.652 — P x 0,175)
• Unidades com valor de até 2000 UF ou US$ 70,2 mil: Subsídio = US$ 3.510
2 — Para cobrir os custos de originação
Para incentivar as instituições financeiras a concederem crédito ao grupo de pessoas que têm acesso ao subsídio, o governo paga os custos de originação do crédito. Quando o recurso é captado via Letra Hipotecária, o valor fica entre 15 UF e 6 UF. No caso de mútuo hipotecário, o valor é de 10 UF a 4 UF. O acesso a esse subsídio requer que as entidades façam convênio com o Minvu e as operações não podem superar 600 UF.
• 3 — Para ampliar a moradia
• 4 — Para reformar a moradia
• 5 — Para revitalizar áreas urbanas: destina-se a revitalizar áreas urbanas e adequação de imóveis grandes para atendimento de um maior número de famílias.
• 6 — Para melhorar o entorno: um grupo de moradores pode decidir melhorar o entorno das edificações. O Minvu analisa o projeto e concede subsídio tomando por referência a quantidade de moradias beneficiadas.
• 7 — Para operações de leasing imobiliário:
Nestas operações, o subsídio não é entregue em espécie. E entregue um titulo público com o mesmo prazo de vigência do leasing, que pode ser negociado no mercado. Durante o prazo do leasing, uma parte do valor pago pelo adquirente é destinado à remuneração da empresa e outra parte à a do valor do imóvel. O valor do imóvel já é deduzido do valor do subsídio concedido. É utilizado, principalmente, por quem não tem poupança.
• 8 — Para suportar perdas na realização de garantias: A execução demora cerca de seis meses para ser concluída, sendo que os bancos fazem bastante esforço para renegociar a dívida. Se o valor arrecadado não for suficiente para quitar o débito, o governo garante até 80 UF. Essa garantia é chamada de seguro de arremate.
• 9— Para remunerar as Egis: pago às Entidades de Gestão de Imobiliária e Social, como remuneração pelo trabalho que desenvolvem na organização c desenvolvimento do projeto. O valor é definido em função de cada família atendida.
• 10— Para equalizar remuneração das LHs: pago ao vendedor da moradia, quando existe diferença entre o valor das LH pelo valor de face e o valor de venda na Bolsa de Valores, limitado a 80 UF. A equalização se dá pela taxa média de mercado.
A poupança habitacional - A formação de poupança prévia é condição para ter acesso ao subsídio. As principais condições dessa poupança são as seguintes:
• Só pode ser aberta uma única conta em todo o território
• Os bancos são obrigados a comunicar ao Minvu a abertura das contas
• Não existe a obrigação de fazer depósitos regulares
• Os bancos fixam regras para saques. No entanto, quando a pessoa se habilita ao subsídio os recursos são bloqueados para saque.
• A remuneração é composta pela variação da UF, que está vinculada à inflação e juros livres, com cada instituição definindo a taxa que será creditada.
• Os agentes financeiros não têm qualquer obrigatoriedade sobre os recursos que captam em contas de poupança.
Condições do crédito imobiliário — As condições a serem observadas nos financiamentos imobiliários são livremente definidas pelas instituições financiadoras, tanto nas operações que conta com subsídios como nas demais. As taxas de juros em junho de 2007 giravam em torno de 4% a 5% ao ano, nas operações corrigidas pela variação da UF. Também existem operações com prestações fixas cuja taxa estava em torno de 7% ao ano.
Para as operações que contam com subsídios devem ser observadas as seguintes regras:
• Prazos: 8, 12, 15, 20, 25 e 30 anos
• Valor do Imóvel: até 2000 UF ou US$ 70,2 mil
• Valor máximo de Financiamento: 1500 UF ou US$ 52,6 mil
• Cota de Financiamento: até 75% do menor valor entre o de avaliação e o de compra e venda
• Comprometimento máximo de renda: 25%
• Seguro de MIP, DFI e Desemprego (cobre até 4 meses por ano)
Existe ainda uma taxa correspondente a 3 meses de juros, quando o mutuário faz o pré-pagamento da dívida.
Fonte de recursos para os financiamentos - O sistema de crédito imobiliário do Chile foi regulamentado nos anos 50 e se assemelhava muito ao do Brasil — captação de poupança direcionada para o financiamento imobiliário. No final dos anos setenta o modelo de direcionamento obrigatório foi eliminado, quando ainda não tinha sido feita a reforma da previdência.
No Chile, são dois os principais instrumentos utilizados para viabilizar os financiamentos imobiliários. As Letras Hipotecárias (LHs), semelhantes às Cédulas de Crédito Imobiliário brasileiras e os mútuos hipotecários.
Letras Hipotecárias
Ao conceder um empréstimo, a instituição financiadora emite uma ou mais LHs e a entrega ao vendedor da unidade que, em tese, pode ficar com o título e ir recebendo os rendimentos ao longo do tempo ou negociar o título no mercado para monetizar o valor. Esse é o modelo. No entanto, na prática, a própria instituição coloca os títulos no mercado por intermédio da bolsa de valores.
Os juros das LHs têm relação com os juros cobrados nos empréstimos. O spread dos agentes situa- se em torno de 2% ao ano.
Nas operações feitas com a participação de subsídios, o governo concede subsídio para equalizar a taxa do título com a taxa média praticada pelo mercado, quando do lançamento primário do título. A taxa média é obtida tomando por base a negociação das LH no mercado de capitais.
As LHs são muito procuradas pelos investidores institucionais — Fundos de Pensão e Seguradoras
- mas o público em geral também adquire esses títulos. Havendo pré-pagamento do crédito, também se dá o resgate antecipado das LHs. O risco de crédito permanece com a instituição emissora das LHs.
Mútuos Hipotecários:
Alternativamente à emissão de LHs, os banco podem captar recursos vendendo o próprio crédito gerado. Esta operação, no entanto não é muito comum e é mais utilizada quando as características cio crédito diferem dos limites anteriormente definidos para a emissão de LHs.
No Chile, apesar da reforma da previdência, que permite aos fundos de pensão ter até 60% dos re cursos aplicados em títulos representativos do seg mento imobiliário, o mercado secundário, envolvendo a figura de securitizadoras de créditos imobiliários e a emissão de um título específico, a exemplo do CRI no Brasil, não se desenvolveu muito, tendo em vista a dinâmica das Letras Hipotecárias (LH5).
Leasing — Arrendamento Residencial
Neste tipo de operação, a propriedade só é transferida para o arrendatário no final do contra to e envolve?
Sociedade Imobiliária de Leasing que tem por objeto comprar moradias para arrendar. Existem atualmente 8 Sociedades Imobiliárias de Leasing atuando no Chile. Algumas construtoras criaram suas próprias S.I.L. O Banco de Desarrollo também criou sua S.I.L.
Público-alvo
Formado por famílias de classe média e médio-baixa. Não existe o rigor verificado nas demais operações, no que diz respeito ao limite máximo de comprometimento da renda no ato da concessão do crédito. No entanto, os bancos são cautelosos com vistas a garantir a qualidade do crédito. Nestas operações é comum aceitar renda informal, o que é quase impossível no financiamento imobiliário.
Acesso aos subsídios: ordem de chegada dos pedidos no Serviu.
Orçamento: para 2007, o orçamento contempla subsídio para 4.000 unidades habitacionais
Habilitação ao subsidio: abertura de conta de poupança e complemento do porcentual mínimo necessário
• Prazos de arrendamento:
• Com subsídios: 8, 12, 20 anos
• Sem subsídios: até 30 anos
• Prazos mais utilizados: 15 e 20 anos
Taxa de juros:
10,0 a.a. + variação diária da UF (a maior taxa de juros praticada no mercado imobiliário chileno)
Reserva e recebimento dos subsídios
1 - Certificado fornecido pela Sociedade Imobiliária de Leasing
II- Assinatura do Contrato de Compra e Venda e Arrendamento
III - Protocolo comprovando a entrega do contrato ao Cartório de Registro de Imóveis
IV - Contrato registrado.
Os itens 1, II e III dão direito a reserva dos subsídios por até 120 dias, com direito a uma prorrogação de igual prazo. Se a reserva não for confirma da as Sociedades Imobiliárias de Leasing são penalizadas pelo Minvu. A penalidade tem por objetivo evitar a solicitação de reservas relativas a operações para as quais ainda não se tenha certeza que serão concretizadas.
O efetivo “pagamento” dos subsídios somente ocorre no “estágio IV". Em média, o Cartório de Registro de Imóveis leva 60 dias para concluir um registro.
Exemplo:
• Valor compra e venda e arrendamento: 1.000 UF
- Subsídios: 90 UF
• Base para cálculo taxa de arrendamento (aporte mensal): 910 UF
A prestação é calculada pela Tabela Price (TP) e atualizada mensalmente pela variação da UF.
Formas de pagamento dos subsídios (arrendamento) - Por meio de emissão do bônus do Banco Central do Chile, em módulos de UF, no mesmo prazo previsto para o contrato de arrendamento. Os juros são pagos trimestralmente ao detentor do título (bônus). A taxa de juros dos bônus é repactuada trimestralmente, sendo a taxa calculada pelo Banco Central do Chile.
Subsídios de originação: para entidades que possuem convênio com o Minvu, no caso de operações de até 600 UF, as SCI recebem subsídio de originação (idêntico ao mútuo hipotecário) de 6 a 15 UF.
Subsídio Arremate: para contratos com valor de até 600 UF existe o seguro de arremate (Seguro de Perda Líquida de Capital decorrente de eventual re tomada do imóvel por inadimplência).
Seguros: os mesmos do mútuo hipotecário (Morte, Danos Físicos e desemprego).
Conclusão - A experiência chilena deve ser analisada no País, dada o elevado déficit habitacional, concentrado na população de baixa renda.
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